Les nouvelles règles Airbnb pour 2025 : ce qui change pour les loueurs

L’année 2025 marque un tournant pour les locations de courte durée avec la mise en place de nouvelles règles Airbnb. Ce texte ambitieux vise à mieux encadrer un marché en plein essor, mais parfois source de tensions pour l’accès au logement. De la fiscalité revue à la baisse à l’interdiction des passoires thermiques, ces mesures promettent de transformer en profondeur les règles du jeu.

L’un des enjeux majeurs demeure : louer sur Airbnb sera-t-il encore rentable ?

Un cadre plus strict pour encadrer les locations Airbnb

Depuis plusieurs années, la location courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, ne cesse de croître. Si cette dynamique enthousiasme beaucoup de propriétaires/investisseurs, elle soulève également des tensions, notamment concernant l'accès au logement permanent. En 2025, la loi Le Meur, surnommée "anti-Airbnb", vient encadrer ce marché avec des règles plus strictes. Son objectif principal : lutter contre les abus et rétablir l’équilibre entre les locations touristiques et l’offre de logements durables, particulièrement dans les zones tendues.

Pour les propriétaires, cette nouvelle législation sera un véritable défi, les incitant à repenser leur stratégie locative.Les changements majeurs pour les propriétaires Airbnb.

Les changements majeurs pour les propriétaires Airbnb

1. Fiscalité durcie : l’impact sur les revenus locatifs

Dès 2025, les propriétaires seront confrontés à une fiscalité plus contraignante, ce qui pourrait impacter leur rentabilité :

• Meublés non classés : L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € (contre 77 700 € auparavant).
• Meublés classés et chambres d’hôtes : L’abattement baisse de 71 % à 50 %, mais le plafond reste fixé à 77 700 €.

Exemple : Si un propriétaire génère 20 000 € de revenus avec un meublé non classé, l’abattement passe de 10 000 € à 6 000 €, ce qui augmente l’impôt à payer.

2. Interdiction des passoires thermiques : un impératif écologique

Pour encourager la rénovation énergétique, les logements proposés sur Airbnb devront désormais respecter des critères stricts de performance énergétique :

• Obligation de DPE : Tous les biens devront obtenir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
• Interdiction des logements de classe E et inférieure : À partir de 2035, ces logements ne pourront plus être loués. Les logements classés F et G seront interdits dès 2028.

Conseil pratique : Si vous avez un bien à rénover, il peut être judicieux de commencer les travaux dès maintenant pour éviter des restrictions à l'avenir et augmenter la valeur locative de votre bien.

3. Enregistrement obligatoire en mairie : une nouvelle formalité administrative

Dorénavant, chaque location courte durée devra être enregistrée auprès de la mairie, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire :

• Procédure : Vous devrez obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie et le mentionner sur votre annonce.
• Sanctions : En cas de défaut d'enregistrement, les amendes peuvent atteindre 10 000 €, et jusqu’à 20 000 € en cas de fraude.

Nouveaux pouvoirs pour les communes

1. Limitation du nombre de jours pour les résidences principales

Les résidences principales ne pourront plus être louées plus de 90 jours par an. Cette mesure vise à préserver l’accès au logement pour les habitants et à éviter que des résidences principales soient détournées à des fins touristiques.

2. Instauration de quotas de meublés touristiques

Les communes pourront désormais fixer des quotas pour limiter le nombre de locations touristiques. Cela sera particulièrement le cas dans les zones où la demande locative dépasse l’offre. Une fois le quota atteint, les demandes seront refusées.

3. Zones réservées aux résidences principales

Certaines villes pourront créer des zones réservées uniquement aux résidences principales, interdisant ainsi les meublés touristiques dans ces secteurs.

Les impacts pour les propriétaires et les locataires

1. Pour les propriétaires : défis et opportunités

Les nouvelles règles auront un double impact : elles compliqueront la gestion locative pour certains, mais offriront aussi des opportunités :

• Difficultés : La fiscalité plus lourde et les nouvelles restrictions de durée pourraient réduire la rentabilité des biens.
• Adaptations nécessaires : Envisager des rénovations énergétiques, diversifier les stratégies de location (par exemple, passer à des locations longues durées), ou investir dans des meublés classés pourrait offrir un avantage fiscal et attirer davantage de voyageurs.

Astuce : Passer à une location de meublé classé peut être une bonne stratégie, à la fois pour profiter d’un meilleur abattement fiscal et pour garantir l’attractivité de votre bien.

2. Pour les locataires : un marché locatif rééquilibré

Les locataires pourraient bénéficier de ces nouvelles règles :

• Plus de logements disponibles : L’influence de la location Airbnb diminuera, libérant des biens pour le marché résidentiel.
• Rééquilibrage des loyers : Avec plus de biens disponibles à la location à long terme, la pression sur les loyers pourrait diminuer dans certaines zones.

Cependant, ces changements peuvent également entraîner des effets secondaires, comme une hausse des prix dans la location saisonnière ou une tension accrue pour les propriétaires contraints de s’adapter.

Comment s’adapter aux nouvelles règles Airbnb ?

1. Utiliser des outils pour optimiser la gestion de la location

Astuce : Utilisez un calendrier automatisé pour ne pas dépasser les 90 jours autorisés de location.

2. Se renseigner sur les aides à la rénovation énergétique

Pour se conformer aux nouvelles exigences écologiques, la rénovation énergétique devient essentielle. Heureusement, plusieurs aides sont disponibles :

• MaPrimeRénov' : Pour améliorer la performance énergétique des logements.
• Éco-PTZ : Un prêt à taux zéro pour financer les travaux d’isolation.
• Certificats d’économies d’énergie : Proposés par les fournisseurs d’énergie pour financer des travaux de rénovation.

Conseil pratique : Faites un audit énergétique pour prioriser les travaux à réaliser et maximiser les subventions disponibles.

3. Consulter un expert en fiscalité

Les nouvelles règles fiscales obligent une révision de la gestion des revenus locatifs. Un expert fiscal pourra vous aider à optimiser votre déclaration :

• Choisir le bon régime fiscal : Le régime micro-foncier, LMNP ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) pourraient offrir des avantages fiscaux.
• Anticiper les abattements : Choisir un meublé classé peut réduire l’impôt sur les revenus locatifs malgré des démarches supplémentaires.

Conseil : Prenez rendez-vous avec un conseiller fiscal pour établir une stratégie de gestion fiscale optimale.

Conclusion : Opportunités ou contraintes ?

Les nouvelles règles Airbnb pour 2025 redéfinissent les règles du marché. Si elles compliquent la gestion pour certains propriétaires, elles offrent aussi des opportunités pour ceux prêts à s’adapter. Les locataires, quant à eux, devraient voir un marché plus équilibré avec davantage de logements disponibles à long terme.

Ces mesures signent-elles la fin des locations Airbnb telles qu'on les connaît ? Ou bien ouvrent-elles la voie à un marché plus responsable et équilibré ? Partagez vos réflexions en commentaire et diffusez cet article pour enrichir le débat !